El Gobierno plantea una doble estrategia: incentivar el parque de viviendas en alquiler (especialmente si bajan precios) y desincentivar las viviendas turísticas y vacías
El decreto Maricarmen tiene un alto contenido tributario. El Gobierno ha planteado una doble estrategia. Por un lado, fomentar el parque de viviendas en alquiler incentivando a los propietarios y reduciendo la fiscalidad a los inquilinos. Y, por otro lado, penalizar las viviendas no habituales que no estén en el mercado del alquiler, ya sea porque están vacías (incluyendo segundas residencias) o porque estén en el alquiler turístico.
El decreto incluye importantes novedades de deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para caseros que no sean grandes tenedores (los que tienen a partir de diez viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial). Se configuran como reducciones en el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos) y se aplicarán solo en los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026.
El esquema está sujeto a varios condicionantes, dependiendo del precio al que decida alquilar el arrendador y de la ubicación de la vivienda, con beneficios si se encuentra en una zona tensionada. Actualmente, solo 317 municipios han sido declarados como tensionados por las administraciones territoriales competentes amparándose en la Ley de Vivienda de 2023 y ninguno está gobernado por el PP.
En general, el decreto premia bajar la renta y castiga subirla. Un casero que haga un nuevo contrato a partir de la fecha de aplicación y baje el alquiler más de un 5% al mismo inquilino que tenía anteriormente (o a otro inquilino, pero con una renta por debajo del índice de referencia del Ministerio de Vivienda, el SERPAVI) tendrá una reducción del 100%. Esto significa que el rendimiento neto que obtenga del alquiler no pagará IRPF; será percibido íntegramente.
Si el casero baja un 5% el alquiler respecto al contrato anterior y el inmueble se ubica en una zona tensionada, se podrá bonificar un 90% del rendimiento y un 95% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Fuera de las zonas tensionadas, la bonificación es de un 70% bajando un 5% la renta, y asciende al 85% si el inquilino es joven.
Si el arrendatario mantiene el precio del alquiler del contrato anterior, la reducción es del 50%, y si lo sube, se dan distintos escenarios. Un incremento de hasta un 5% permitiría una reducción del rendimiento neto en el IRPF del 40%, porcentaje decreciente a mayores subidas, terminando en un 15% si el alquiler se sube más del 20%.
Para las viviendas que se alquilen por primera vez, también se consigue el 100% si el precio del alquiler queda por debajo del índice de referencia. Si no, la reducción será del 95% en zona tensionada con inquilino joven; del 90% en zona tensionada; del 85% con inquilino joven fuera de zona tensionada, y del 50% en el resto de los casos.
A diferencia de las bonificaciones para los caseros, el texto establece también una deducción amplia para los inquilinos de vivienda habitual de toda España, a excepción de País Vasco y Navarra, que tienen IRPF propio. En concreto, los inquilinos se podrán beneficiar de una deducción en el IRPF de hasta el 10% del alquiler anual pagado siempre y cuando su base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales (es decir, sueldos de hasta, aproximadamente, 37.000 euros brutos anuales). La medida se aplica desde el 1 de octubre de 2026.
Los requisitos son que se trate del alquiler de su vivienda habitual y que ni el inquilino ni su unidad familiar sean propietarios de otra vivienda a menos de 50 km, salvo que haya una resolución administrativa o judicial que impida usarla. La deducción resultante depende de la renta del inquilino, ya que, en general, a mayor base imponible, menor deducción fiscal, y del importe del alquiler.
Con una base imponible de hasta 23.007 euros anuales, la cantidad máxima de alquiler que se contempla para la deducción es de 11.630 euros, es decir, alquileres de hasta 970 euros al mes. Lo que se pague por encima de esa cifra queda fuera de la deducción. Por tanto, la deducción máxima son 1.163 euros. Para bases imponibles de entre 23.007 y 33.007 euros, el tope de alquiler deducible se va reduciendo, hasta desaparecer. El Ministerio estima que esta medida beneficiará a 1,6 millones de hogares.
Penalizaciones
El Gobierno impone el tan anunciado IVA a las viviendas turísticas en este decreto. En concreto, fija que tendrán que pagar el IVA reducido del 10%, que es el mismo que el resto del sector hotelero. De esta forma, la intervención pública encarecerá el precio de la vivienda turística, reduciendo su atractivo frente a los alojamientos tradicionales y desincentivando su uso.
Adicionalmente, el decreto habilita a los ayuntamientos a elevar el IBI a las viviendas turísticas. En concreto, podrán aplicar un recargo del 50% de la cuota líquida del impuesto a los propietarios que posean un piso turístico; del 100% para propietarios con dos o más pisos y del 150% para quienes tengan cuatro alquileres turísticos o más. Este recargo no es automático, sino que tendrán que aprobarlo los propios ayuntamientos a través de una ordenanza.
El Ejecutivo también busca penalizar las viviendas vacías. Uno de sus temores es que el endurecimiento de los alquileres, en especial por las prórrogas automáticas y la limitación de los desahucios, acabe provocando que muchos caseros decidan retirar sus viviendas del mercado del alquiler. Para compensar este efecto, el Gobierno ha decidido penalizar las viviendas vacías, lo que afectará a todos los inmuebles susceptibles de ser habitados que no sean la vivienda principal o inmuebles en los que se pueda desarrollar una actividad económica.
Lo hace a través de la imputación de rentas inmobiliarias, que tributan en el IRPF. Antes del decreto, los tipos aplicables eran del 1,1% o 2% sobre el valor catastral. El decreto eleva estos porcentajes hasta llegar al 3% en el caso de las viviendas con un valor catastral superior al millón de euros.
Como ocurre con los pisos turísticos, el decreto también permite a los ayuntamientos establecer un recargo para las viviendas vacías. En concreto, permite elevar en un 50% la cuota líquida del IBI para viviendas que lleven dos años deshabitadas (las especificaciones las tiene que determinar cada municipio). El recargo sube hasta el 100% en el caso de viviendas desocupadas por más de tres años. En el caso de que el propietario tenga dos pisos o más desocupados dentro del mismo término municipal, el ayuntamiento podrá elevar en 50 puntos porcentuales el recargo.
Adicionalmente, en las zonas de mercado tensionado, los ayuntamientos podrán elevar en otros 50 puntos porcentuales el recargo. Y en 100 puntos porcentuales si los propietarios tienen cuatro o más viviendas en el mismo término municipal.
El decreto establece algunas limitaciones a estos recargos, como que el propietario se encuentre desplazado por motivos laborales o de formación, o que haya tenido que trasladarse por motivos de dependencia. También se excluyen las viviendas destinadas a segunda residencia por un periodo de desocupación máxima de cuatro años. En cualquier caso, es el municipio el encargado de definir las características de una vivienda desocupada.
Fuente: ElConfidencial