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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea obliga a la banca a devolver todos los gastos hipotecarios abusivos


El Tribunal de Justicia de la Unión Europea obliga a la banca a devolver todos los gastos hipotecarios abusivos
Para el tribunal con sede en Luxemburgo, eso es así salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

Las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, según una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) hecha pública el pasado 16 de julio. Según el TJUE, si se declara como nula una cláusula abusiva que carga al cliente con el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca, el Derecho comunitario se opone a que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades pagadas en virtud de esa cláusula.

La única salvedad residiría en el caso de que las disposiciones de Derecho nacional aplicables a este efecto impongan al consumidor el abono de la totalidad o de una parte de esos gastos. De este modo, el TJUE recuerda que si la cláusula es declarada abusiva solo pueden moderarse la devolución de las cantidades cuando la ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el resto de los importes satisfechos habrán de restituirse al 100%. En esta línea, la sentencia subraya que solo se podría cargar «la totalidad o una parte» de los gastos hipotecarios al cliente si así lo estipulan «disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula».

Esto supone un varapalo para la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo. Este concluyó que, cuando se anulara una cláusula, los gastos hipotecarios habían de repartirse entre prestamista y prestatario al 50%. Una «moderación» de los gastos. La justicia europea tumba ahora esta tesis y obliga a la banca a restituir el total de costes de constitución y cancelación de una hipoteca.

La posición del TJUE respecto a la restitución del dinero abonado conforme a cláusulas abusivas es clara: «Debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». En otras palabras, que si se declara como tal, el cliente no puede ver menoscabados sus derechos y debería restituirse al consumidor el dinero que no debió pagarse.

Las reacciones a nivel financiero no se han hecho esperar. Fuentes bancarias apuntan a que el sector se mantiene tranquilo ante el conocimiento de esta sentencia. «Impacto limitado», señalan. Y ahondan en que esto no supone problema alguno para las entidades financieras, que acatarán, como siempre, las resoluciones judiciales que vengan a causa de esta decisión de la justicia comunitaria. Asimismo, la tranquilidad del gremio obedece también a que el impuesto AJD queda fuera de toda duda y sin cuestión, después de que el Supremo lo atribuyera a los clientes.

 

Plazo de prescripción

Asimismo, la sentencia entra a abordar el momento del inicio del plazo de prescripción para reclamar la devolución. Siendo de cinco años, el tribunal no se opone a que exista un plazo, «siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución». Es decir, que se deja intuir que este podría no comenzar desde el momento de la firma de la hipoteca, sino más adelante si así lo requiere la situación; los expertos apuntan, en este sentido, a que empezaría a correr desde la declaración de abusividad de la cláusula en disputa. Y también resuelve que no puede cargarse a los clientes una parte de las costas procesales derivadas de las reclamaciones contra los bancos en vía judicial. «Esto crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho», indica el fallo.

Además, la nueva sentencia abre la puerta a que los clientes bancarios recuperan no solo una parte, sino la totalidad de los gastos que se vieron obligados a sufragar para la constitución de sus préstamos, salvo el AJD.

El TJUE brinda además la oportunidad de solicitar la nulidad de la comisión de apertura del crédito con la consiguiente restitución de las importes ya pagados.

Asimismo, la justicia europea dicta que no puede cargarse a los consumidores una parte de las costas procesales derivadas de las reclamaciones de devolución contra los bancos en vía judicial. «Esto crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho», indica la sentencia.

El TJUE se pronuncia así sobre el pago de los gastos hipotecarios como el notario, registrador, gestoría, tasación, impuestos, la comisión de apertura o las costas de estos litigios. Las cuestiones fueron planteadas por los juzgados de primera instancia número 17 de Palma de Mallorca en procedimiento contra Caixabank y el número 6 de Ceuta contra BBVA.

La nueva Ley Hipotecaria española establece que en lo que respecta a las nuevas firmas que los bancos deben abonar todos los gastos de formalización (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble. En este sentido, con esta norma nacional, que lleva apenas un año en vigor, se solucionan futuras controversias que puedan surgir respecto a nuevas hipotecas. Y el TJUE resuelve los conflictos respecto a los préstamos anteriores.

Los antecedentes que tenemos es que en el año 2015, el Tribunal Supremo, declaró abusiva, una cláusula por la que la mayoría de los bancos, han estado imponiendo a los clientes, el pago de todos los gastos relativos a la formalización de la hipoteca. Unos gastos que, en gran parte, tendrían que haber sido asumidos por los bancos.

Aunque el Alto Tribunal, falló que sea el cliente, quien deba asumir el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (ADJ), esta decisión, no impedía que se sigiera reclamando la devolución de los demás gastos que se abonaron indebidamente, en el momento de formalización de la hipoteca, respecto de los conceptos de : Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación, incluida la comisión de apertura, si la hubiera, pues fueron indebidamente cobrados al cliente.

 

¿Qué gastos pueden reclamarse?

Los gastos de formalización de la hipoteca, que se pagaron en el momento de la firma de la hipoteca y que pueden reclamarse, son los siguientes:

 

- Factura de Notaría, relativa a la Escritura del Préstamo Hipotecario.

- Factura del Registro de la Propiedad, correspondiente a la inscripción de la hipoteca.

- Factura de Gestoría, para el caso, de que como viene siendo habitual, haya sido impuesta y elegida por la entidad bancaria.

-Factura de Tasación de la vivienda.

-Justificante de abono de comisión de apertura, en caso de que la hubiera.

 

Además del importe de dichos gastos, que varía según la entidad bancaria, con la que se haya firmado el préstamo hipotecario, a éste, hay que sumarle también, los intereses legales correspondientes, haciendo, que la cantidad a percibir por el cliente, sea incluso superior, a la que consta en las propias facturas.

 

¿Qué documentos debemos presentar, para proceder a la reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca?

 

Para poder reclamar los gastos de formalización de hipoteca, resulta precisa, la siguiente documentación:

 

- Copia de la Escritura del Préstamo Hipotecario. En caso de no disponer de ella, el cliente podrá dirigirse a la Notaria donde firmó el préstamo hipotecario y solicitar una copia de ésta.

- Facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación. Habitualmente, todas estas facturas, se adjuntan junto a la hipoteca.

No obstante, en caso de no disponer de las facturas en cuestión, puedes dirigirte a la Gestoría que tramitó el préstamo hipotecario y solicitar copia de éstas o en su caso, solicitarlas, de manera individual, a la Notaría, al Registro de la Propiedad, a la Gestoría y a la empresa tasadora.

 

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

Se recomienda realizar una primera reclamación, a la entidad bancaria, de carácter extrajudicial, mediante la que se solicite la devolución de los gastos relativos a la formalización de la hipoteca. En caso de que no se atienda la reclamación extrajudicial, por parte de la entidad bancaria y el cliente, quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial.

 

¿Es posible reclamar si la hipoteca está cancelada?

 

En caso de que actualmente tengas o hayas tenido, un préstamo hipotecario, puedes reclamar los gastos. Tanto si la hipoteca se encuentra activa, como si has realizado novaciones respecto del préstamo inicial, o incluso, si has vendido tu casa, es posible reclamar los gastos. Estudiaremos tu caso y te informaremos de todas las posibilidades al respecto

 

Desde PEREA GÁMEZ, despacho situado en Tenerife (Canarias, España) hacemos un seguimiento de esta y otras noticias de carácter económico.

Fuente: Perea Gámez S.L.P.

Publicado el :
20 de Julio de 2020




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